曾经被全行业吹上天的物业增值 “第二增长曲线 ” ，如今迎来残酷大考！
翻看各家港股上市物企2026年中期业绩不难发现，增值服务早已告别前些年集体上涨的行情 ，行业分化持续加剧 。部分企业社区增值业务重拾双位数增长 ，也有不少企业主动收缩业务线，还有企业虽然收入下滑 ，但成功稳住甚至抬升了盈利水平 。
下面小新将结合多家代表性企业的半年报数据 ，盘点上市物企增值服务的收入占比与增长变化。
增速分化
社区增值业务是各家半年报披露最详尽的板块，也是行业冷暖差异最直观的体现 。
头部企业里 ，碧桂园服务的社区增值业务表现亮眼 。上半年社区增值收入约23.08亿元 ，同比增长18.3%，占公司总营收9.4%。拆分来看，本地生活服务收入16.64亿元 ，同比上涨28.9%；社区零售 、新能源充电桩 、酒类业务增速分别达到46%、48% 、32% 。这份增长背后 ，是企业逐步降低对关联房企业务的依赖，把重心转向存量业主的市场化服务 。
永升服务 、建发物业保持稳健增长。永升服务上半年社区增值收入同比上涨9.7% ，板块毛利率32.8% ，同比提升4.5个百分点，企业主动清退89个低毛利、低回款项目 。建发物业社区增值业务维持约9%的同比增幅 ，家政 、房屋美居 、社区零售等刚需场景持续贡献营收 。弘阳服务体量虽不大 ，但社区增值收入9128万元，同比增长15% ，收入占比提升2.2个百分点至17.7% ，毛利率30.2%。
与此同时，不少企业选取 收缩调整。保利物业社区增值收入约10.30亿元 ，同比下降14.4%；新城悦服务社区增值收入3.75亿元 ，同比下滑24.2%，企业明确对社区零售、设施运维业务做战略性缩减，减少车位销售收入 。绿城服务园区服务收入12.7亿元 ，同比下降6.7%；万物云社区增值业务同样承压 ，收入小幅回落 。即便是保持正增长的世茂服务，社区增值收入5.51亿元 ，同比仅上涨2.2% ，增长动力偏弱。
占比回落
放大到全行业视角能发现 ，相比行业鼎盛时期 ，增值服务在物企整体营收中的占比已经整体回落 。
中指研究院发布的《2026中国物业服务百强企业研究报告》提到，百强企业基础物业服务收入占比提升至85.15% ，增值服务收入占比12.61% ，同比下降1.23个百分点 。下滑主要来自非业主增值业务持续收缩，叠加各家企业对社区增值业务的战略调整。简单来说 ，经过一轮业务洗牌 ，基础物业服务重新坐稳物企收入基本盘 。
上市公司的数据也印证了这个趋势 。保利物业上半年基础物业管理收入70.80亿元，同比增长11.9%；社区增值+非业主增值合计收入占比，从去年同期24.6%下降至19.8%。碧桂园服务社区增值占总营收9.4% ，非业主增值收入2.34亿元 ，同比下降20.2%，占总营收比重降至1%左右 ，企业在业绩沟通会上表示 ，关联方收入占比已经不足1% 。
非业主增值业务收缩是行业共性现象 。万物云开发商增值服务收入1.77亿元，同比下降19.3%；中海物业非业主增值收入约7.3亿元 ，同比下滑14.6%；世茂服务非业主增值收入仅3130万元 ，同比大跌48.9%，营收占比不足1%；招商积余平台增值服务收入1.65亿元 ，同比下降27.33%；绿城服务也在持续压缩开发商配套业务 ，降低对母公司地产板块的依赖。曾经依靠案场服务 、尾盘销售 、前期询问 撑起的非业主增值业务，随着新房市场降温 ，增长空间持续收窄 。
盈利优先
经过这一轮调整 ，物企做增值服务的思路已经变了：不再一味追求营收规模，盈利质量才是核心考核目标 。
保利物业就是典型。虽然社区增值收入同比下滑14.4%，但板块毛利率大涨6.85个百分点至46.78% ，成为公司三大业务板块里盈利水平比较高 的业务。企业在半年报中解释 ，核心是精简业务品类，优化产品结构 ，主动砍掉那些看着营收可观、实际不赚钱的项目 。永升服务也是同样思路 ，清退低效项目之后，社区增值毛利率抬升至32.8%；弘阳服务社区增值毛利率稳定在30.2% 。
但盈利改善并不是行业普遍现象。世茂服务社区增值毛利率从去年同期21.6%下降至15.9% ，基础物业毛利率也同步下滑 ，期内企业仍处于亏损状态 。招商积余专业增值服务毛利率由9.53%降至7.30%，中海物业整体毛利率同比回落2个百分点至14.9% 。绿城服务园区增值毛利率小幅下行；万物云社区增值盈利底子尚可 ，但增长乏力。不难看出 ，社区增值想要持续赚钱，核心是打通供应链、提升业主复购 ，而不是盲目铺品类 、扩业务 。
综合来看 ，2026年上半年上市物企增值服务的格局已经清晰 。社区增值赛道分化加剧，能跑出高增长的企业，大多深耕业主日常刚需场景；非业主增值业务还在持续出清 ，短期很难迎来反转。行业对增值业务的期待 ，也从过去追捧“第二增长曲线 ”的概念，回归到能否稳定创造利润的现实考量 。
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